하락장에서 부동산 투자하는 법 → '단계별 인허가' 황금가격 찾기!
오늘 아티클을 꼭 봐야 하는 사람🙋
지난 부동산 상승기에 충분히 투자 수익을 내지 못했다면
부동산 투자 수익보다 세금을 더 내고 있다면
부동산 투자 계획을 세워야 하는데 예산이 충분하지 못하다면
부동산 투자 트렌드가 궁금하다면
부동산 투자 전문가의 의견이 궁금하다면
‘이 매물 가격 괜찮나?’ ‘시세 대비 잘 산 게 맞나?’ ‘왜 내가 사면 가격이 안 오를까?’ ‘부동산이 하락장이라는데 내 매물은?’ ‘하락하면 손절해야 하는 건가?’ 등등 부동산 투자 중이라면 한 번쯤 다 해봤을 고민들일 거예요.
부동산은 무조건 입지다? 호재가 있으면 부동산은 무조건 산다? 절대 아니에요🙅♀️
이렇게 부동산 투자를 접근하면, 막상 부동산을 구입한 뒤 가격이 오르지 않아 전전긍긍 하게 될 수도 있어요.
더욱이 부동산 하락장에 대한 예상이 커지고 있는 지금, 정확하게 부동산을 언제, 얼마에, 어디에 살지 그리고 언제, 얼마에 팔 수 있을지 스스로 미리 계산해봐야 투자 수익을 극대화하고 리스크를 최소화하며 성공 가능성을 높일 수 있어요!
오늘은 하락장에서도 수익을 낼 수 있는 부동산 투자법을 알려주는 <다시 시작하는 투자>에 나오는 비법을 일부 공개해 드릴게요🙌
도시기본계획의 거점 알기
<다시 시작하는 투자>의 저자인 엄재웅(서경파파)가 가장 강조하는 건, 무엇보다 중요한 건 도시기본계획을 아는 거예요.
대한민국은 체계적인 문서화를 자랑하는 나라예요. 보수 성향이든, 진보 성향이든 어떤 성향의 정부든 도시기본계획의 방향성을 침해하는 개발은 하지 않아요.
따라서, 하락장에서도 오를 가능성이 있는 매물, 즉 ‘되는 곳’을 찾으려면 도시기본계획을 잘 파악해야 해요.
‘똘똘한 한 채’가 아닌 ‘되는 곳’을 찾을 수만 있다면? 부동산 투자로 수익을 낼 수 있는 거죠!
부동산, ‘되는 곳’과 ‘안 되는 곳’의 차이
그렇다면 대체 부동산에서 ‘되는 곳’이란 무엇일까요?
<다시 시작하는 투자>에서 ‘되는 곳’에 대한 여러 설명을 예시를 들어 해주는데요, 그중에서 우리가 가장 쉽게 ‘되는 곳’을 한눈에 파악할 수 있는 건 해당 지역에 공사가 많이 진행되고 있는지예요.
공사 현장이 많다는 건 ‘지금 잘되는 곳’이고, ‘뜨는 해’라는 증거거든요.
부동산 황금가격은 어떻게 파악할 수 있을까?
재건축이나 재개발 매물의 ‘부동산 황금가격’은 어떻게 파악할 수 있을까요? 무조건 저렴한 가격이면 부동산 황금가격일까요?
최저가로 사면, 그게 황금가격이라고 생각하는 분들이라면 투자에 성공할 수 없어요.
‘하락장이 마무리되면, 그때 가장 저렴해 보이는 매물을 사면 되지 않나?’라고 생각할 수 있지만, 크게 오를 가능성이 있는 매물들은 이미 부동산 고수나 전업 투자자들이 선점했을 가능성이 높아요.
따라서 우리가 목표해야 하는 부동산의 황금가격은 반드시 수익을 낼 수 있는 가격이자, 매수자가 감당할 수 있는 수준의 저가예요.
따라서 부동산의 황금가격은 최저가가 아니라 ‘적정가’라고 할 수 있어요.
최저가보다 중요한 건 황금가격에 사서, 잘 파는 데 집중하는 것이 현실적이고 효율적인 방법이에요!
부동산 하락장일 땐,
‘단계별 인허가’를 받을 수 있는 부동산을 주목하세요
대중이 선호하는 부동산과 고수가 선호하는 부동산에는 어떤 차이가 있을까요?
대중이 선호하는 부동산은 상승기에는 완만하게 오르고, 하락기에는 가파르게 내리는 흐름을 타요. 이런 매물은 큰 이익을 얻을 수가 없는 구조인데요,
반대로 고수는 하락장이나 상승장에 관계없이 무조건 수익을 낼 수 있는 매물을 선호해요.
바로 그 매물이 단계별 인허가를 받을 수 있는 매물인데요, 단계별 인허가를 받을 수 있는 매물은 하락장에서도 시세가 오르기 때문에 수익을 낼 수 있어요.
단계별 인허가를 받을 수 있는 부동산이란
그렇다면 하락장에도 시세가 오르는 ‘단계별 인허가’를 받을 수 있는 부동산은 무엇일까요?
‘인허가’라는 단어에서 알 수 있듯 ‘거점’과 연결된 단어예요.
결론부터 딱 정리해 드릴게요. 단계별 인허가를 받을 수 있는 부동산은 거점에 속한 재개발, 재건축 부동산이에요.
하지만 주거지는 일반적으로 거점에 속하지 않죠.
따라서 거점은 아니지만, 거점 인근에 있어 연계개발이 가능한 재개발, 재건축 부동산까지 포함해서 생각하면 좋아요.
✋ 잠시만요, 반드시 임장하셔야 해요!
부동산에서 임장만큼 중요한 건 없어요. 특히, 단계별 인허가에서는 부동산 소유주들의 적극성이 굉장히 중요해요.
이를 파악하기 위해서는 임장을 통해 직접 살펴 보는 수밖에 없는데요, 특히나 최근에는 각 지자체가 앞다투어 사업설명회들을 열기도 하므로 사업설명회에 참석하는 것도 좋아요.
사업설명회에서 분위기가 좋은지, 나쁜지 등을 판단함으로써 해당 지역에 투자해야 할지, 말아야 하는지를 판단할 수 있기 때문에 꼭 임장을 가시길 권해 드려요.
단계별 인허가와 부동산 가격의 관계는?
단계별 인허가와 부동산의 상관관계를 이해해야 해요.
그래야 현재 매수한 가격 대비 얼마나 오를 수 있는지 예상할 수 있고, 투자가치가 높은 매물을 선별할 수 있게 되거든요.
<다시 시작하는 투자>에서는 일반적으로 인허가는 총 네 단계로 구성된다고 설명해요.
초기 단계
조합설립인가 단계
사업시행인가 단계
최고가 단계
내가 찍은 재개발, 재건축 지역 인근을 디벨로퍼들이 얼마에 매수했는지를 파악해 보세요. 그러면 미래가치를 파악할 수 있어요.
수익은 한 포인트만
부동산 적정가인 황금가격으로 매수하기 위해서는 단계별 상승이 가능한 매물이어야 한다고 계속 설명 드렸어요.
이런 매물은 단계별 인허가를 거치면서 시세가 급등해요.
<다시 시작하는 투자>의 저자인 엄재웅(서경파파)은, 향후 단계별 인허가가 가능한 부동산의 최종 시세는 거점에서 최고가에 매입된 건물의 시세를 따라가기 떄문에 시세 분석이 어렵지 않다고 말하는데요,
문제는 중간 단계의 시세 분석은 지역에 대한 심층적인 분석이 필요하기 때문에 많은 훈련이 필요하다고 이야기해요.
엄재웅(서경파파) 저자가 가장 추천하는 투자 타이밍은 1단계에서 매수해 2단계로 오를 때 매도하는 건데요,
이때가 수익률이 가장 클 뿐만 아니라 사업 초반 단계의 재개발, 재건축 조합이 대체로 가장 의욕적인 단계이기 때문이에요.
계획보다 시간이 훨씬 더 지체되거나 심하게는 사업 자체가 무너지는 경우도 꽤 있기 때문에 초반 한 포인트의 수익만 취하고 매도하는 방법을 추천 드려요.
엄재웅(서경파파), 다시 시작하는 투자
부동산 투자를 한다면, 꼭 읽어야 하는 NO.1 도시계획 스터디 책📚
“그 아파트가 좋아 보인다고 하는데… 과연 이 가격에 사도 될까?”
“입지와 상품성이 좋다고 해도 비싸게 사는 건 아닐까?”
“요즘 같은 시기에 더 오를 여지가 있을까?”
“만약 오른다면 앞으로 얼마나 더 오를까?”
부동산 투자하며 매일 같이 하는 고민들이죠? 이런 고민들은 사실 부동산 투자의 원칙을 모르기 때문에 하는 고민들이에요.
<다시 시작하는 투자>의 저자인 엄재웅(서경파파)은, ‘똘똘한 한 채를 사야 큰돈을 벌 수 있다’는 메시지가 부동산 투자의 제1공식처럼 퍼진 게 문제라고 말해요.
이런 식의 투자는 극히 짧은 상승기에서는 통하지만, 그게 아닌 경우 돈을 벌기 몹시 어렵기 때문이라는 거죠.
특히나, 부동산 하락장이 예고된 지금, 부동산 하락장에서도 시세가 오르는 매물을 사고 파는 제대로 된 투자 전략이 필요한 때예요!
외국계 부동산 투자회사에서 10년 넘게 투자 컨설팅을 담당하고, 개발계획을 바탕으로 투자 컨설팅을 하는 엄재웅(서경파파)의 <다시 시작하는 투자>에서는 하락장에도 오르는 부동산의 세 가지 원칙을 차근차근 설명해줘요.
지금까지 투자에 만족하지 못했다면, <다시 시작하는 투자>에서 말해주는 도시계획을 정확히 알고, 그에 맞춰 투자하는 원칙을 알아보세요!
또한, 서울 내 다양한 지역의 사례를 통해 그 예시와 방법론을 다 알려주기 때문에 입지와 가격 분석법을 내 것으로 만들 수 있어요✨
